1. 2017. 2. 8. 전면개정으로 현금청산자에 대한 매도청구 규정 신설

도시정비법 제73조에서는 사업시행자는 관리처분계획이 인가, 고시된 다음날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고(제1항), 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기해야 한다고 규정하고 있으며, 재건축조합이 정해진 기간을 넘겨서 매도청구를 한 경우에는 지연일수에 따른 이자를 지급해야 한다고 규정하고 있다.

한편 2017. 2. 8. 전면개정 전 도시정비법은 제39조에서 조합설립미동의자, 재건축에서 건축물 또는 토지만 소유자한 자, 사업시행자 지정에 대한 미동의자만을 매도청구소송의 대상으로 규정하고 있는 한편, 제47조에서 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다고 규정하고 있을 뿐, 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않은 현금청산자가 매도청구소송의 대상이 된다는 명시적 규정을 두고 있지 않다.

그러나 2017. 2. 8. 전면 개정된 도시정비법 제73조는 제1항에서 분양신청을 하지 않은 자와 손실보상에 대한 협의를 하여야 한다고 하면서 제2항에서 협의가 성립하지 않은 경우에는 수용재결을 신청하거나(재개발의 경우), 매도청구소송을 제기하여야 한다(재건축의 경우)고 하여 명문으로 현금청산자를 상대로 한 매도청구소송을 명시적으로 규정하였다.

법 개정 전의 대법원 판례 : 도시정비법 제39조의 매도청구권은 원칙적으로 재건축조합설립에 동의하지 않았거나 조합원 자격을 갖추지 못한 토지등소유자에 대하여 행사할 수 있습니다. 그런데 제6장 제4절 ‘현금청산’에 관한 설명에서 보듯이 조합설립에 동의하였으나 분양신청을 하지 않아 도시정비법 제47조에 의하여 현금청산자가 된 조합원에 대하여는 재건축조합이 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용하여 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결).

2. 현금청산자에 대한 매도청소송시 매매대금 산정 기준 시점

현금청산자는 일반적으로 ‘분양신청기간 만료일 다음날’에 그 지위가 확정된다는 것이 판례이자 통설이다. 대법원은 대법원 2010. 8. 19. 선고, 2009다81203 판결에서는 “조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립돼 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 봐야 한다”고 판시한 바가 있고, 현재 위와 같은 법리는 여전히 유지되고 있다.

즉, 재건축 현금청산자에 대한 매도청구소송에서 매매대금을 산정하는 기준시점은 조합 설립 미동의자에 대한 매도청구소송과 달리 분양신청기간 만료일의 다음날, 즉 조합원 지위 상실 시점이다.

3. 최고절차 및 행사기간

현금청산자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날은 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음 날’이므로, 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 같은 법 제39조에서 준용하는 집합건물법 제48조가 적용되지 않는다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결).

4. 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기하지 않은 경우 – 지연이자 부담

사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다(제73조 제1항)라고 규정하고 있고, 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(동조 제2항)라고 규정하고 있고, 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다(동조 제3항)라고 각 규정하고 있다. ‘대통령령으로 정하는 이율’이라 함은 도시정비법 시행령 제60조 제2항에서 6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 5(제1호), 6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 10(제2호), 12개월 초과의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 15(제3호).

위 내용을 보면 ‘60일’을 넘겨서 매도청구소송을 제기한 경우에 지연이자를 지급하도록 하였는데, 만약에 위 일자를 넘기면 매도청구소송을 제기하지 못하는 제척기간이라고 해석한다면 위와 같이 지연이자를 지급하라는 내용이 필요 없기 때문에 위 ‘60일’은 제척기간이 아닌 것으로 해석된다.